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發展商呼吸Plan拆解

近年流行發展商呼吸Plan,即發展商推出的高成數按揭計劃,一般都比銀行審批鬆手,即是入息文件符合要求,基本上都可以借到指定呼吸Plan按揭成數,而首3年一般都是實際年利率3厘,第4至第5年P-1%即4厘,其後全期為P+1%即6厘。

假設買600萬物業按揭年期為30年並承做呼吸Plan(85%按揭)來計算(即借510萬)以首3年利率為3厘來說,每月供款金額為$21,502,和現在銀行封頂利率2.15%供款金額$19,236對比,每月供款相差只有$2,266,的確是可以接受!

在第4和第5年,每月利率會調整為P-1%即4厘,供款金額會變成$24,349,對比銀行每月供款金額$19,236,相差有$5113,尚算可以接受。

過了第5年後,每月利率會調整為P+1%即6厘,供款金額會變成$30,578,對比銀行每月供款金額相差$11,342(整整多了一倍),的確是很貴!但在香港寸金尺土的環境底下,還是有很多用家會選擇做呼吸Plan。

以往選擇了呼吸Plan的業主過了2年罰息期後其實可以考慮在銀行申請轉按,由於這2年樓價上升了不小,假設當初買入價為600萬物業,如果現在估值為800萬的話,是可以轉按回銀行承做6成按揭(即480萬),以這個案來說,客人其實是需要補回30萬的(其實是小於30萬的,因為這24個月供款還是有供本金),但可以轉回銀行低息按揭計劃並賺取現金回贈,補回30萬是可以接受的,亦假設可以把估值拉高一點到850萬,其實已足夠覆蓋當初的按揭金額。

建議:其實銀行估價服務是免費的,建議先找銀行或按揭轉介公司估了價再去計劃一下怎樣部署。

Tips:找按揭中介估價會比Walk in銀行分行估值高一點